今年政府工作报告明确表示，要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。其核心就是对住房消费进行全面的泛化，重新推出2008年131号文件所提出的“改善性住房需求”，央行“330房贷新政”基本上是围绕著这个概念而展开。
从上述政策的核心内容来看，其主要目的就是要让改善性住房需求得到释放。不过，这些房地产救市政策看上去是力度很大，甚至于远超出市场预期，但是能否达到全面释放改善性住房需求，得受到以下几个方面因素的制约。
一是所谓改善性住房需求，在当前中国住房市场的背景下，尤其是一线城市，其实质更多的是住房投资需求。因为，在房价极高的情况下，当前的住房市场早就成了一个投资为主导的市场，绝大多数住房的消费需求早就挤出市场，进入当前市场的主要是住房投资者。就目前的情况来看，房地产存在泡沫、国内股市牛气冲天，住房市场赚钱效应自然消失，因此要让这些住房投资者进入市场并非容易，在高房价下，改善性住房需求难以有效释放。
二是2014年的央行房贷新政，其对购买住房者优惠条件应该比现在出台的优惠政策还要优惠，却只是让少许城市住房市场销售短时间内迴光返照，房地产市场很快又回到原形，量价齐跌。2014年的央行房贷新政对住房投资者吸引力不大。而这次房贷优惠政策能起到的作用可能会更小。
三是“330房贷新政”更多的是强调降低购买第二套住房的首付比例，只是降低更多的买房者进入的门槛，但是作为住房投资者来说，进入市场槓桿率的高低自然很重要，而更为重要是利率水平。因为，对于任何长期投资来说，利率是投资收益的决定性因素。
因此，对于当前的房地产市场来说，政府要想把住房市场消费需求真正释放出来，就不能竭力出台各种政策把过高的房价顶在天花板上而不让它调整，而是要减少对房地产市场过多干预，让房价逐渐回归理性。
而住房市场的价格由投资者为主导转换为以消费者为主导，一定要付出成本及代价。当前的救市政策如果不让地方政府及房地产开发商承担这些成本及代价，而是转稼到住房消费者身上，“救市”很难成功。
(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)
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