常言道，不是不报，时候未到，二战结束后触发的婴儿潮持续了二十多年，人们都知道终有一天会面对这个事情：为新西兰陆续步入老年的我们提供住所和看护，这个需要已经列入社会政策议事日程了——暂慢，确定已经列入了日程了吗?
虽然这一点仍让我们甚感迷茫，但现实中的数字却清晰冷静、毫不含糊。
2014年，新西兰65岁以上的人口数量为65万。
2041年，这个数字将有90%的可能上升到128-137万。
2068年，这个数字将进一步提升，达到158-181万。
相信你已默默开始计算了。2041年你是多少岁?2068年呢?
目前，领取新西兰养老金的人，占全国人口总数的14%。但根据预测，到2041年将最高达到人口总数的25%。而2068年，这一数字则将达到32%。
好了，数字和比例已经很清楚了。
终有一天，我们会老。那时，在新西兰的退休村(Retirement Village)或老年护理中心会是什么情形，不知道你是否清楚。
未来的十几年或几十年，新西兰将发生什么样的变化?政府部门是否准备好了迎接这些变化?相关机构的水准跟国际接轨吗?新西兰人买房需要结合养老的考虑，这时应当知道哪些事?
1，“退休年龄”的概念已经过时
随着65岁以上人口数量激增，新西兰养老基金是否能够维持现有体系，对于经济学家与政府官员来说还是未知数。但可以肯定的是，现代人类的健康水平越来越高，寿命越来越长，65岁就高掛战靴、解甲归田的事，只会越来越少见了。
将来，当我们老了，有些人会出于经济需要而继续工作，还有些人会纯粹为了兴趣爱好而处于各种形式的就业状态之中。
时代不同，带来变化。这对开发、兴建或投资退休村的机构来说，意味着对便利设施的需求会越来越强化，包括适合高龄人士使用的电脑服务、居家式办公室配套以及其它类似设备。
新西兰的退休村产业并不想做得暮气沉沉，从事这一行业的机构也非常积极而富有竞争力，希望确保提供最好的设备设施，帮助人们随著自身年龄与身体情况的变化，在退休村之内就可以方便快捷地不断提升所享受服务的深度和档级。
2，退休村帮助人们“老得其所”
在新西兰，退休村的房屋像正常商品房一样自由买卖，也可以租住。
曾几何时，新西兰的老年看护中心的功能包括护理高度不能自理的病人，而退休院与之分设，是不同的两种机构，并且退休村宣传推广的理念是“度假式生活”，主要对象是50岁及以上的人士，只有少部分会在宣传册里提及失去独立生活能力时将会给予什么样的安排。
这种情况下，从家中搬迁到退休村的新西兰人，因为所需服务不同，会随着年事渐高而再换住另外的新的退休村，而且很多人需要多搬迁两到三次。
这种模式存在着一定的麻烦，而今天的设计开发就不同了，独立自居型公寓、照料服务型公寓、完全护理病房，全都集中在同一个机构场所内，以此确保住户能够不中断地得到所需服务。这对于养老机构来说也非常理想，因为他们现在所服务的人群普遍寿命更长，由此而可以不因年龄而流失客户。
今天的养老服务机构正转向专注于长线投资，不再是依靠向老年人提供服务，而是通过养老村内的房产的出售、购买、投资来获得回报。而对于退休村内的居民来说，长期稳定、一切以住户需要为导向，是最有说服力的。
3，新西兰养老产业处于世界领先水平
在新西兰，退休居屋产业的政策的制定和行业内的机构都是成功的实例。
2003年通过的退休村法案(Retirement Villages Act 2003)是一套健全有效的法律规定，由政府註册管辖退休村产业。根据McCrindle Research的调查结果，新西兰退休村居民的满意度是澳大利亚同行产业的两倍。
总体来说，新西兰养老服务行业的水准高于世界其他地区，例如英国，养老服务产业以新西兰为样版才刚刚开始开展市场发掘和模仿构建。
4，法律体系强大，管理环节可靠
2003版退休村法案的一个关键要素是，要求建立一个完全独立的法定监管机构，作为该行业的诚信可靠的仲裁部门。
法案与监管机构有权要求运营商提供一切相关信息，在法律上负责保护所有退休村居民的权益。
除了对住户的身体和精神的关怀与服务，法定监管机构还有权决定养老村房产的抵押贷款额度、以及运营商在不会危及退休村财务稳定性的条件下可以提取多少资金等等。
该法案的规定不仅保护退休村的居民，也保障了所有投资者的利益，由于法规体系强大、推行得当，极少出现违规现象，因而一向以来监管机构采取行动也往往只是出于预防而无惩治的必要。
投机型商家所青睞的，是周期短、获利快的产业，而养老服务行业与之相反，因经，作为一项长线型投资，从业机构的良好信誉一部分也来自于该经济领域自身的保守性。
5，行业不断发展，核心地区更受关注
由于经济发展的驱动，当前养老产业的增长趋势与住宅房地产市场一致，奥克兰的核心地区在不断膨胀扩大。
几乎所有的大型运营商都在奥克兰投入大量的开发资金。一言以蔽之，奥克兰是新西兰的最大城市，也是资本运作的中心，各地区建筑成本并无显著差异，但潜在客户的差异非常明显，同样是通过出售自有物业，其它地区的居民比奥克兰居民所能获得的资金要少得多。
附近其它的房地产市场蓬勃发展的城市，如澳大利亚的墨尔本，也正在经历著退休村产业的壮大与繁荣。
而新西兰退休村产业所要解决的挑战是，如何保证我们全国每个人得到足够充分的照料，尤其是那些理想的养老地区，比如丰盛湾、内尔森，皇后镇湖滨地区。
未来数十年，将不断有大量的奥克兰人年老退休、清场离开市中心区的住房。
此外，年龄不饶人，我们都会老，无论哪个城市都一样，所以不限于奥克兰，新西兰全国其它城市的人也会退休离场。
养老服务产业如能做出更好的规划设计，提供更佳的配套与服务，终将化压力为商机，迎来更大的发展。
相信不只新西兰，全世界很多城市也一样，面临这样的挑战和商机。
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