过去7年，全球流动性的宽松让不少人成为优秀的居民型房地产拥有者。沾沾自喜，庆幸的同时，也会在夜深人静时悄悄地算算自己的帐:净资产到底有多少?毕竟，人性里边的贪嗔痴妒疑没哪位会全部的绕出去。总会有在某时某地某事某人身上中招的时候。所以，完美状态可遇不可求，全在自身修炼。这房地产投资也不例外。
　　貌似风风光光红红火火的资产总量里，有多少是银行的钱?有多少是自有资金?借贷比例是多少?可以承压多大的市场房价回调和利息涨幅?你以为还得了贷款利息房子就是你的了?对于房地产投资人而言，最大的梦魘不是市场下跌，也不是利息上调，而是银行。如果市场调整，银根收紧，银行和你签订的贷款合同里有没有要你交足首付比例一条?这现金流的掐口就来了。
　　居民型房地产最大的好处是门槛低，流动性还不错。比起动辄大几百万，上千万的商业房地产来讲，算是很好操作了。所以市场相对拥挤，方向单一，齐涨齐跌的局面特别常见。而且特别容易有过度借贷的事情发生。如果不调理好自己的借贷比和现金流，会有财务危机断流出现。而人非九命猫，一次就够了，也晚了。未雨绸繆，及时打理自己的财富。保证好现金流并做相应压力测试总不是坏事。
　　所以老祖宗有“一铺养三代”的说法。应该盯住的就是商舖带来的现金流。慢但是稳且长久。都可以养育三代人吶。所谓的商舖其实就是商业房地产。时移世易至今，“铺”的概念已经被分化成五类：写字楼，购物中心，物流仓储，教育研发，医疗健康。这些随哪一类，都不是用来买卖的，商业房地产，看中的其实是稳定的租金，不同于开发商，商业房地产更倾向于投资且长期持有一类。开发商边开边卖，停下来就没了估值。投资物业的商业房地产会细水长流地只租不卖。估值长期来看，应该不会比开发商赚的少。
　　这也有点居民型房地产长期持有的意思。只是商业房地产的地税，保险，水电等等运营成本完全由租客承担。这大大降低了物业持有人的成本。而一般来讲，做生意用的生财工具，租客该比业主尽心，所以，保障也相对好些。
　　新西兰和澳大利亚的商业房地产由来已久。在一直为投资移民客户做投资组合的时候，大部分人选择了债券，简单方便。可在目前的利率水准下，选择债券的风险回报实在不敢恭维。股票长期回报可期，但相对高位。倒是资产真实，回报稳定的商业房地产投资信託成为不可忽视的投资标的。
　　单个物业可以一铺养三代，如果一个物业投资组合甚至基金呢?对于在资产价格高企，又不可以持有现金的被动型投资人来讲，真的可以看看被我们老祖宗们认可的，可以养三代的各种“铺”了。

　　(壹申壹财富GV Finance致力于为华社提供价值投资类金融服务。拥有税局认证Kiwi Saver商标使用权。移民局认可投资移民商业房地产投资信託投资顾问。专注新西兰资产真实，回报稳定的各种商业房地产投资机会。专栏作者Cindy Liu新西兰政府授权理财师。本文只是一般信息，并不构成投资建议。欢迎索取免费公开声明。作者联系方式：c.liu@gvfinance.co.nz。)