美国内华达州，房价由2006年高峰到2012年低谷，跌幅64%。
欧洲希腊，房价由2006年高峰到2016年低谷，跌幅42%。
爱尔兰的都柏林，房价由2006年高峰到2010年低谷，跌幅57%。
新西兰呢?——我们的房价由2006年到2016年，十年间已经增长了65%。
在这样一组数据对比中，新西兰人是相信自己的房市仍会继续向上增长呢，还是可能在某个日子突然地掉头直下?它会不会像一个用了十年功夫来累积足够能量的巨大泡泡，只等著突然爆裂的那一刻?
近些天来，社会上的话题离不开新西兰所背负的接近5000亿纽币的债务，其中仅住房贷款就占据了约2180亿美元——在这种局面下，如果说有哪一方面一出事就会拖累全局、让整个舞台都垮掉，舍房市又其谁呢?
现在，住户贷款债务毫无疑问是新西兰债务问题中最严重的风险所在。可是市面上仍然一片热火朝天的景象。
人人说房，为哪般?
世上没有光升不降的行情，道理谁都懂，但是却没有几个局中之人愿意相信自己可能正处在转折点上。
就像80年代股市风暴的前夕，谁也不相信会发生意外。当时股价涨了又涨，股市信心爆棚，人人都在谈论股票，人人都在想办法找钱投入到股市。
环顾一下现在的局面：移民大量涌入、住房建造不足、利息低到让人兴奋、银行很有信心也很乐意贷款给客户去投资房产。一切相当乐观，可是需要知道，截至今年4月，新西兰全国的住房贷款年增长率已经达到8.3%，并且这一速度还在加快当中。
上一次由盛而衰的一个周期下来，金融危机的谷底是2009年，而从那时起至今，奥克兰的房价中位数已经几乎翻了一倍。这种疯狂的所谓繁荣还一路扩大、波及到奥克兰以外的其它地区，过去一年时间内，在汉密尔顿和陶朗加这一数值分别飙升了26%和23%。
一如当年，股市被热炒起来的时候，随便什么人都在讨论买股票，资金不足的人也要挤进来，买不起贵的就买次一等的，总之都认为：炒股才会赚、炒股一定赚、要发财就炒股。
而现在房市的表现也毫无二致：资金不足的人也要挤进来，大城镇太贵就买二线城镇的，奥克兰太贵就买汉密尔顿、陶朗加、乃至新普利茅斯，直到这些地方的房价也开始上涨。整个市场都认为买房子才会赚、买房子一定赚、要发财就必须买卖房子……可是，股票会崩盘，房市就不会吗?
现在太多人在谈论房市，太多人在想办法找钱投入到房市，看上去你有没有觉得眼熟?欣欣向荣的种种一切不免让人担心，新西兰是否已经集齐了所有的要素，单等时机一到就要来一场总爆发。
一旦出事的话，到行情跌穿时就是无人再敢接手房屋的惨淡局面，那么接力最后一棒的业主们能否向银行归还贷款就成为问题，许多自住房业主和整个银行系统被拖进泥潭，前景堪忧。
可是，现在新西兰为什么会有这么多资金投入于房市?
银行制度难辞其咎。在目前所有的银行债务中，用于投资住房的抵押贷款占比越来越大，因为我们银行的体系制度认为房屋抵押类的贷款风险小、成本低、收益大。
但随著房价一天高过一天，房贷总额就越来越大，而房价每高出一截，就让市场看到获利又高出了一截，于是更多的资金又被投放进来，贷款规模就又增长一截。
恶性循环的结果是骑虎难下，如果房价掉头下跌，那么承担著按揭责任的投资者和大量业主就将面对巨大损失。
新西兰并非世外桃源
前文说到，在上次全球金融危机期间，发生在美国住房市场的灾难提供了一个发人深省的例子。当时，美国尤其是在内华达州和拉斯维加斯，市场不断推高房地产，出现巨大繁荣景象，随后泡沫破裂，经济遭受重创。
那是在2006年中期，内华达州的平均房价达到接近35万美元。但金融危机爆发后，到2012年房价触底时，当地房价已经下跌64%至12.5万美元。
不过，有一样利器却有助于内华达州的业主摆脱负债纍纍的局面，在美国许多地方州也有同样的法律体系的设计，当房产价值低于抵押贷款时，业主可以将已经成为负资产的住房留给银行，从而实际上把债务与自己剥离。但在新西兰并没有这样的制度或设计，贷款就是贷款，债务就是债务，无论它是不是负数，都要一背到底。
房产市场的崩溃将导致消费支出大幅下滑，对经济产生长久持续的影响。这也正是爱尔兰房价崩塌后引起一系列连锁问题的根源所在。
都柏林的房价金融风暴后与此前峰值相比下跌了57%，公寓的价格下降62%还不止。
崩盘时最大的问题是房市缺乏流动性，如果业主出售房子就必须承受买进和卖出之间的巨大损失，所以无法卖掉房子、业主只能坐困围城。都柏林的年轻人尤其深受其害。
新西兰人贷款消费的风尚由来已久，国民个人储蓄并不乐观，所以如果遇到这一问题同样将难以解套。
再与更多的其它国家来比较一下看看。
根据国际结算银行(Bank for International Settlements)对42个经济体的统计，家庭债务占国内生产总值的比例由高到低前十名分别是：瑞士124%、澳大利亚123.1%、丹麦122.9%、荷兰111.4%、加拿大96%、挪威93%、新西兰91.3%、韩国87.2%、英国86.4%、瑞典84.2%。——但是令人担忧的是，前6名的国家的个人储蓄率都好于第7名新西兰。
新西兰的公共债务总额(包括国有企业债务)约为1130亿纽币，占GDP的30%，看起来很低，美国为104%、英国为90%，希腊和意大利分别为176%和132%。但是，越大的经济体受金融动荡的影响越小，美国是世界第一大经济体，拥有全球货币储备，104%的比率对这样的大国并不构成致命危胁。但以新西兰的体量，可无法与这样的债务水平相抗衡。
我们的现状是，新西兰虽然公共债务总额不高，但私人债务却增长迅速。也正因为个人储蓄不足，新西兰特别容易受到海外投资与全球经济变化的影响，
就目前来看，新西兰央行也正想尝试通过约束“贷款房价比”或者“收入贷款比”限制贷款。并且近期ANZ、Westpac和BNZ三家银行先后出台不同细则的方案来限制海外买家投资房产。将房市债务拦截在泥潭之外需要防患于未然，是否“危机”二字，已经成为业界的共识了呢?
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