我在本专栏及我们的微信公众平台“智博法庭事务”上曾经发布了两个关于租客造成房东损失，却没有赔偿责任的案例：第一个案例是“房客疏忽，造成房东损失，不用赔!”第二个案例是“房客的狗在租屋随地拉尿，狗主不需赔偿!”如果你对此没有印象，那么在和大家分享这周的案例前，我抓几个重点，希望唤起各位的记忆。
第一个案例的重点是只要房客不是蓄意地造成房屋损毁，房东指控房客需要赔偿损失时，房东就有举证的义务，证明房客是“蓄意或故意”造成的。如果房东无法证明损害的部分是房客造成的，房东可以找保险公司赔偿。第二个案例的重点是房客的确是违约在租屋处饲养宠物，租房法庭判决房客虽然是“明知故犯”，但是因为房东无法证明房客的狗所产生的秽物痕迹是“蓄意或故意”，因此房客不需赔偿，请房东找金主保险公司求偿。
房客造成租屋损毁，找保险公司赔偿已成法律事实了，但是还存在著“支付房屋保险垫底金是房东还是造成损坏的房客应有的责任”这个问题。过去没有案例可循，但是近期上诉法庭把这个问题做了个解释和判决。
案例：房东Linklater女士专业做房东，她其中的一套房租给了七名学生。租屋合同约定，不能在房内吸烟和必须遵守民宅租屋法关于房客应尽的责任，例如保持清洁、按时交付房租等等。但是房东在例行检查时发现，学生们不但没有保持清洁，还在房内的墙壁上涂鸦，墙壁骯脏，窗帘损坏，地毯上食物留下的污秽印记和因为吸烟所造成的损害无法修补，必须更新。因为学生们的行为，房东把学生们提告到租屋法庭，要求赔偿损失。租屋法庭倒是判决房东胜诉，但是房东求偿的房屋保险的垫底金，租屋法庭则没有同意，认为过去的案例已经说明除非房客蓄意破坏造成房东损失外，房东不能向房客求偿，只能向保险公司求偿。而给房产买“保险”的费用是一个成本，既然是成本，就应该由房东自己决定是反映在房租内或自己承担，而不是向房客求偿，成了变相地要房客赔偿。
房东不服下级法院的判决，认为求偿保险垫底金不是换新地毯的赔偿金额，而是因为房客的不小心造成物品损害后，向保险公司求偿必须支付的垫底金。学生们的律师则说，过往的案例和土地法第269(1)条清楚地说明，房东不能要求房客支付/负担将损坏部分恢复原状的成本。因此，只要房东无法证明损坏是房客或房客的客人蓄意造成的，房客就可以“免除”(immunity)赔偿的责任。因此，如果房客必须支付保险的垫底金，最终的结果就是房客赔偿，与相关案例的原则和土地法规定不符。
上诉法庭最后的判决是学生们胜诉，理由是：1)土地法第269(3)条清楚地说明，如果房客是蓄意地损坏房东的物业或是在租屋内触犯有刑责的违法行为时，房客有赔偿责任;2)学生们对自己在租屋内涂鸦和蓄意造成的损坏部分同意支付费用，唯独不同意有蓄意抽烟造成地毯损毁，需要更新。房东在这个问题上，也没有证据证明学生们违约在屋内抽烟，造成地毯损毁是蓄意的;和3)土地法第269(1)条规定房东不能向房客索取恢复原状的费用。
上诉法庭在本案结语时还说，租金回报、房屋保险的费用和保险的垫底金都是房东投资出租房的考虑项目之一。这个说法也是符合土地法第269条和国会关于土地法的立法精神的。
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