华人热衷买房，同时我们也注重教育。因此，无论自住还是投资，“学区房”总是大家眼中的“香餑餑”。
　　近日，一家由华人主导的房地产估值网站Relab.co.nz对奥克兰33个学区房的房价进行了数据分析，得出的结论是：学区房房价和学校Decile得分(教育部公布的学校评级)呈正相关之势——基本上，Decile越高，房价越高，反之亦然。
　　和我们原居地不同的是，在新西兰想要进入一所好学校不一定要买房，租房也是一个途径。
　　因此Relab也对33个学区房的租房价格进行了分析，显示租金价格和Decile得分也大致保持一致。

　　三卧室600平米全幅
　　地最贵学区价格超200万

　　Relab营销总监Bill Ma介绍说，这次的学区房数据分析是基于Relab对各学区内600平米全幅地、三卧室住房的估值(时间基准点是该年度6月30日)。他表示，之所以选择600平米、三卧室，是因为这是新西兰最典型的住房模式，而半幅地、Unit、景观、地势、风水、高压线距离等因素因为过于复杂被排除在外，一些近年新建的学校也没有被包括在内。
　　Relab提供的数据显示(见附表)，2016年奥克兰最贵的学区是中区双校网的Auckland Grammar(奥克兰男子文法学校)，209万和Epsom Girls Grammar(Epsom女子文法学校)，203万，价格都突破了200万;其次是北岸西湖校网Westlake Girl's和Boy's，分别是192万和189万;而奥克兰三大公立名校网之一的东区Macleans College，其学区房价格只有127万，在33所学校中排名11。和中区双校网和北岸西湖校网相比，Macleans校网显示了很高的性价比。而房价最低的两所学校是Tangaroa College和Manurewa High School，房价分别是77.3万和76.4万。
　　从附表中还可以看出，学区房的房价和Decile得分基本呈正相关之势：房价最贵的Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar都是9分学校，而垫底的两所学校都只有1分。当然也有例外，Selwyn College和Auckland Girls' Grammar的Decile得分只有4分和3分，但这两个学区的房价却排名第6和第7，价格170万左右;而Decile 10分的Long Bay College房价排名却只有第16，价格108万。这反映了一个非常重要的事情——学区是决定房价重要，但不是唯一的元素!!
　　Relab也分析了33个学区的租房数据：一个3卧室住房的周租金从460纽币至840纽币不等。有意思的是，租金最高的并非9分学校Auckland Grammar或Epsom Girls Grammar，而是3分学校Auckland Girls' Grammar和4分学校Selwyn College，这应该还是这两所学校的地理位置所决定的。但总的来说，租金价格和学校Decile得分同样也是正相关的。
　　Bill Ma表示，Relab之所以做这个数据分析，是想让奥克兰家长们能一目了然：想让自己的孩子进入一所好学校究竟要多少钱，买也好租也好，总之能有一个清楚的概念。Bill Ma介绍说，Relab的估值模型是自己创设的，“和其他机构依赖附近住房三个月内销售价格来估值不同，我们更看重住房价值的本身，让机器像人一样思考，根据决定房价的各个因素来估值。”

　　10年涨幅其实都差不多

　　学区房价格高，这几乎已经成为了每一个人的共识。新西兰房地产协会首席执行官Ashley Church在接受英文先驱报采访时说，毫无疑问校区会影响房价：“如果没有学校分区，看看奥克兰将如何发展将是有趣的，”他说，“与非校区相比，学区房价的上涨在某种程度上失去了控制。”
　　然而，如果从一个投资者的角度出发的话，你会发现也许并非如此。
　　同样根据Relab的数据可以看到，这些所谓好学区和差学区2016年和2006年之间的房价涨幅其实是差不多的，都在2倍左右。10年涨幅最大的是北岸西湖校区，女校和男校的涨幅分别是2.26倍和2.25倍。然而，即便是涨幅最小的Lynfield College校区也有1.77倍，房价最低的Tangaroa College和Manurewa High School校区涨幅分别是1.95倍和1.88倍，和房价最高的Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar校区基本没什么两样。换句话说，一个投资者在2006年随便在任何一个地区买入，好学区或差学区，至少2016年的资本增值幅度没有什么太大差别。当年花100万在Auckland Grammar校区买一套，和在Manurewa High School校区买两套，到今天来看增值其实是差不多的。因为后者的现金流更好，没准回报还更高!
　　北岸西湖校网是一个特例：这个以前并不是很受追捧的区，2014~2015年实现了年增值50%的奇迹——而就在同一时间段，大量华人新移民杀入北岸，疯狂追捧这一神区!不过，如果加上现金回报的因素，神区就不那么神了。数据显示，西湖校网的租金回报率几乎一直是最低的，最近两年都不到2%!

　　Decile高等于好学校吗?

　　和今天的主题密切相关的是另一个老生常谈的话题：Decile高就等于好学校吗?
　　其实，Decile评分设立的初衷并不是划分学校好坏，它只是学区制度下各学校教育经费划拨的依据之一。一个学校的Decile，表示该校在多大程度上吸纳低收入社区学童入学，1分表示该校在这方面位居全国前10%，而10分则表示最后10%。
　　专家指出，地区经济状况和Decile评分的确有一定关联，但这种关联不是绝对的。进行Decile评分时主要依据以下五个因素：家庭收入、职业状况、教育程度、人口密度和福利领取情况。房价并不在考虑范围，但家庭收入较高、职业状况较好、教育程度较高的地区，房价也往往比较高。
　　但是，最近几年大量新移民的涌入，造成了奥克兰地区的房屋短缺。这使很多地区的人口密度大大增加，这是一些地区Decile评分下降的原因之一。此外，大量海外新移民在奥克兰置业安居，他们可以承担较高的房屋价格，但未必有较高的收入，这也是像一些“豪宅区”学校Decile评分未必高的重要因素。而那些房屋换手率低，人员构成较稳定地区的学校，Decile评分则基本没有什么变化。
　　Decile越低意味著越多的政府拨款，意味著学校可以添置设备，购买图书;而Decile越高，则意味著政府拨款削减，学校设备陈旧，有些时候甚至需要向学生家长募捐筹措资金。一些Decile高的学校设施反而不如Decile低的学校，道理就在这里。对校长们来说，Decile评分高好还是低好?答案已经显而易见了。
　　Decile评分非常直观，1~10分一目了然，经常被拿来作为判断学校好坏的重要依据。然而，Decile评分所反映的信息是有限的，只能作为衡量学校所在地区经济水平的参考，最多可以拿来分析生源构成。Decile评分既不考虑学校设施，也不分析校长水平、师资力量、学业成绩。教育部门曾反覆重申：家长们不应该使用Decile评分和周边地产价格作为学校表现的评判。
　　相对Decile评分，家长们更应该关注学校的ERO报告(Education Review Office，教育审查办公室)、国家标准(National Standards)达标率或《Metro》奥克兰中学排名，去比较一下具体学校的大学录取率、大学录取平均率、奖学金获取率和高中毕业证书(NCEA-Level3)排名等更有说服力的数据。
　　这些都是公开的信息，花点时间都能找到。当然，解读起来比直接看Decile评分要困难一些，但为了给孩子们挑一所好学校，大部分家长一定会“义不容辞”!