分享这个案例的原因有两个：一)该案例事关我们大家比较容易遇到的房地产买卖合同的纠纷;二)该案例彰显出买卖双方一个行为的疏忽，就有可能埋下未来误解的种子，进而产生纠纷。言者无心，听者有意，一个事实，最后却是各说各话，而这本可以避免的。
很多人都有过参与磋商房地产买卖合同内容的经历，地点有可能是在饭桌上，也有可能是在会议室里。在磋商的过程中，有可能会把大家所谈的事情重点，写在随手抓到的一张纸上，然后再把这张纸交给协商的另外一方。这张“纸”是否具有法律的约束力，就要看其“内容”是否足以确认双方有意图/意愿(intent)受合同的法律效应约束以及合同内容是否清晰，而不是模糊不清。依据土地法第24条和第25条规定，房地产买卖的合同必须是书面的并且买卖双方签字后，才有执行的效力。
案例：Fraser先生是买家，McHardy两兄弟是农场的共同卖家。农场的买卖是Fraser先生和McHardy其中的一个兄弟商谈，双方都有意愿交易成功。因为McHardy兄弟需要一笔贷款，购买附近的另一个农场，Fraser先生也知道McHardy的银行要求McHardy在申请贷款时，需要有书面的合同和10%的押金。双方协商后，McHardy在一张纸上写下了不动产的要价和农场“同意的价格”44万元给了Fraser。Fraser认为这张纸条是McHardy的要价，因此立即同意接受农场44万元的要价。协商的过程中McHardy兄弟只有一人在场，而不是俩兄弟都在。价格确定后，Fraser和他的太太特意回到了南非，而Fraser的岳父母同意卖了他们在南非的资产，以协助Fraser夫妇俩人完成购买McHardy农场的合同。Fraser夫妇还特别地委任了事务律师草拟正式的房产买卖合同，但是没过多久，McHardy就把农场以52万元的价格卖给了第三人!
McHardy未能履约，因此给Fraser造成了损失，Fraser也因此状告McHardy必须履约，但是因为第三人已经取得农场的所有权，所以只有追诉McHardy赔偿损失。Fraser求偿的法律基础是，他已经开始执行双方纸条上的协议，因为他回到南非寻找金源，并委任事务律师完成书面合同。而McHardy的辩护则是双方没有意图产生有效的合同，纸条上的内容模糊不清，即便双方有意愿受合同约束，合同也无法执行。
法官最后的判决是McHardy胜诉，法官首先考虑的是双方有无意图要产生有约束力的合同关系。这个问题法官判决双方没有意图，只在“协商的阶段”。原因有五点：一)纸条上没有说明何时交割;二)纸条上没有说Fraser需要交多少押金;三)纸条上没有说明农场售价是否包含了GST;四)Fraser在准备书面合同时清楚地知道McHardy的银行要求该合同必须是提交10%的押金，但他却在书面合同中要求押金5%而已;五)McHardy在书面协议上註明他需要在得到南非的资金后合同才能无条件，这一点也是最重要的。法官判决这些都可以佐证纸条上的内容只是与McHardy协商的开始，而不是结束。
关于协议内容的问题，法官的判决认定纸条的内容模糊不清，因为没有註明农场交割日期及没有註明买卖方是谁。这些都造成“纸条”合同条款的模糊不清，从而无法有效地执行该合同。
这个“纸条”合同的案例并不是什么大案，但是对华人来说，常在餐桌上磋商协议条款，并将协议写在餐巾纸上的事也时有发生，所以更应注意“纸条”合同可以生效，但必须是双方都有意图接受合同的约束并且合同的条款必须清楚，以便执行。如果做不到这两点，这个案例告诉我们任何合同都将是无法执行的。
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