就像2020年一样，即将过去的一年也是起伏不定的一年，这几乎完全是由新冠疫情决定的。新西兰在经历了早期的新冠恐慌之后，在今年年初时，我们还算是相当乐观的。
　　这一年将以跟预想完全不同的方式结束，就今年情况以及2022年前景如何等话题，TotalProperty杂志采访了Bayleys地产公司的商业地产领导人。
　　提升和加速建筑成本的上升和数字化颠覆的加速是今年商业地产市场最重要的两个因素。可能需要5到7年时间发展的电子商务，在12到18个月内就完成了。技术的转变不仅影响了建筑环境，还影响了物流和工业地产行业。
　　它始于电子商务，但已影响了供应链流程、仓库自动化、制造业和微型物流中心。显然，它还对办公环境产生了巨大影响。
　　它将继续成为影响2022年的一个因素。展望明年，另一个因素是利率和通胀。
　　我们已经在低利率环境中生活了五六年，现在才刚刚开始看到债务成本上升的迹象。再加上建筑成本的增加，这将导致许多房地产指标产生根本性的变化。
　　我们将看到来自海外买家和资本的巨大兴趣，因为他们现在基本上被边境限制拒之门外。随着边境开放，人们对办公和酒店地产行业的兴趣也将增加。
　　除了旅游业和酒店业，其他行业在大多数情况下都很好，所以我们将在许多行业看到更多的地产开发和供应。
　　两个半场的游戏2021年真的是两个半场的游戏。随着零售支出的增加，经济出现了一些大规模的反弹，像TheWarehouse和Briscoes这样的大型全国性零售商都获得了创纪录的利润。
　　看起来非常非常好。然后我们又回到了四级警戒。
　　最大的不同是，零售商今年知道，一旦我们度过难关，经济就会出现反弹，尽管可能不会达到去年的水平。它也会因行业而异。对于大型零售业来说，反弹可能会很强劲，但食品和饮料业可能需要一段时间才能反弹。
　　尽管新西兰其他地区的封锁措施没有奥克兰那么严格，时间也短，但仍存在流动效应。奥克兰人在奥克兰以外的地方花很多钱，尤其是皇后镇这样的地方。总的来说，这次有更多的积极因素。人们仍在计划开设新店，并预测当我们走出困境时，会回到过去的状态。更难以预测的是何时会出现反弹，这意味着企业无法提前做计划。
　　生产性资产2021年我们看到了经济的巨大韧性。利益相关者、业主和企业主合作得很好，为意外问题找到了解决方案。这种韧性正开始达到极限。
　　一些企业可能会倒闭，但也会有新的机遇。
　　人们正在寻找生产性资产，而银行提供的回报较低，股票市场又不太可靠，企业的平均价格正在上升。政府明确表示，在取消住宅房地产市场的利息抵税政策后，他们希望钱能被投入到更具生产力的资产中。
　　到2021年，我们看到不受封锁影响的必要业务非常活跃。我们也看到一些公司转向收购模式，而不是竞争。随着技术的发展，企业向中心城区外的地区搬迁，我们可以在任何地方办公。
　　储备银行已经表示货币政策需要改变，我们将看到社会进一步合理化。
　　工业地产蓬勃发展电子商务持续崛起和投资者转向工业地产领域是2021年商业地产市场的两大主要趋势。
　　由于低利率的影响，投资市场仍然火热，而且存在着争夺工业用地的现象。由于新冠疫情导致了很多开发被推迟，市场存在一些被压抑的租赁需求。在最近的封锁之后，这将是一个持续促进发展的市场因素。
　　新西兰大部分地区的工业地产空置率低，这意味着它们是投资者的选择之一;它们比空置率和风险更高的零售和商业地产更受欢迎。
　　奥克兰的港口问题使其他区域港口城市受益，但我们也看到了更多内陆港口的活动，陶朗加和汉密尔顿等地将有进一步增长。
　　电子商务的发展还将继续给企业带来压力，要求它们拥有足够的仓储空间，以方便在线订购。这将影响大型物流供应商和零售商，一些现有的零售网点可能会改造成“最后一英里配送”中心。
　　作为关键基础设施的办公室我们在2021年看到的有趣的现象之一是，办公室重新成为所有希望建立企业文化、提供高效沟通平台和培训团队成员的机构的关键基础设施。
　　人们明显地对办公室重新投入了热情，但同时也更加关注对每个机构来说重要的事情。很多机构正在寻找最佳地点，为团队提供交通解决方案以及安全、便利的设施。
　　奥克兰CBD尤其如此，在一些地方很难找到无障碍、舒适和安全的地方。考虑到这一点，影响未来市中心使用的关键因素之一将是城市轨道连线(CRL)的建成。这有可能使AlbertStreet上部、QueenStreet以及KarangahapeRoad等路段重新焕发活力。
　　2021年，我们从企业中看到的另一个关键趋势是——更加关注碳减排、数字化转型和员工福祉，对租用成本的关注远低于2020年后的预期。
　　所有上述趋势为能够满足这些机构需求的新建筑开发者提供了机会。