随着人口以指数增长和与之相关的房地产需求的不断增长，奥克兰传统的住宅和商业地产边界也在发生急剧改变——以各种形式。
　　曾经不那么令人向往的郊区如今也有了邮政编码;草莓地不见了，取而代之的是舒适度高、设施齐全的住宅区;粗糙的锯齿形棚屋已经变成了智能零售区;慵懒的度假区现在有了永久的邮箱和蓬勃发展的社区;办公大楼变成了公寓;此外，工业企业正在与电子商务配套中心争夺空间。
　　随着基础设施升级、技术进步、劳动力更加分散、对价值的不断追求以及工商业地产作为表现良好的资产类别更具吸引力，奥克兰的光环效应意味着这座超级城市所有的区域都在真正开始焕发光彩。
　　更重要的是，距离的感觉被压缩了——BombayHills和DomeValley不再是地图上用来确定你离这座城市有多远的地点。
　　新的理念是：去建设，就会改变。
　　最近，住房部长MeganWoods宣布，38亿纽币的住房加速基金中已拨出10亿纽币作为可竞争的住房基础设施基金，用于提供饮用水、处理废水和污水、修建道路和管理洪水等开发项目，以便建造新住房。
　　这些新开发项目将是在哪里?接下来会有什么样的工商业地产机会呢?
　　本期的TotalProperty杂志研究了几个受益于奥克兰光环效应的地区，发现唯一不变的是“变化”。
　　新节点在海港大桥对面，BayleysNorthShore的商业地产总经理DanielHenderson说，北岸已经接近饱和了。
　　“人口增长、史上低空置率，以及市场上几乎没有可用的存量，意味着投资者或有非常具体要求的使用者受到现有建筑环境的阻碍。”
　　“我们几乎没有什么可做的。大型地产的使用者正在寻找位置良好的综合设施，我们一直没有什么选择，寻找更大的建筑一直是我们的任务。”
　　“因此，我们在西部和更北部看到了繁荣的迹象。”
　　Henderson说，以北岸、奥克兰西区和Silverdale为中心的新经济三角已经形成。
　　“在奥克兰市中心以北约30公里的地方，Silverdale已经被重新定义了。”他说。
　　“显著的住宅和商业地产增长推动了传统的奥克兰中心向南北拓展，我们无法满足工商业对空间的需求。”
　　“如果你因为‘出了奥克兰’而希望便宜一些，那你就想错了。”
　　Silverdale现在有大型零售商店、专业商店、办公空间和新的工业区——比如FoundryRoad和PetersWay上的TheIndustry，那里有74个独立产权的分层单位正在被抢购。
　　“我们眼看着房租在上涨，空置率下降——整个奥克兰都是这样的趋势。”
　　随着附近WFHPropertiesMillwater公司的总体规划社区开始建设，数千套新住宅处于不同的开发阶段。该开发实体的下一个优势是，Millwater将通过桥梁与1号高速西线连通。
　　他说：“所有的人都需要服务、便利设施、工作和购物的场所。
　　“未来几年，随着继续寻找工商业地产机会，更广阔的Silverdale-Wainuit-DairyFlat地区将成为奥克兰的关键增长节点之一。”
　　“目前没有很多适合规划的土地，但这将会改变，因为它是下一个合乎逻辑的发展点，而且，就像全国其他地区一样，把基础设施建设好将是关键。”
　　与此同时，在奥克兰西区，Kumeu已经被奥克兰市议会确定为解决城市增长挑战的一部分，现在的农村社区将成为奥克兰相当大的周边郊区。这里将有新的城镇商业中心和广泛的住宅开发项目，投资资金正在涌入。
　　Kumeu正在摆脱农村的标签，Kumeu电影制片公司(KumeuFilmStudios)占地27公顷，提供各种舞台、活动空间和生产场地、制作办公室，有12公顷的森林和两个用于拍摄的水箱。
　　公路建设开启潜能将于明年完成的Puhoi至Warkworth高速公路延伸工程，和Matakana连接通道将进一步改善与奥克兰的交通往来，并增加了Warkworth-Matakana-Snells海滩地区的工商业地产发展机会。
　　在2018年的人口普查中，Warkworth有5600名居民，但奥克兰市议会对更大的Warkworth/MahurangiPeninsula和包括Matakana在内的周边居民区的人口增长预测估计，到2030年，该地区将保有25000名长期居民。
　　Bayleys在这个地区的工商业地产主管ChrisBlair说这是一个有趣的时期。
　　“这里是投资的温床，人们对所有的房地产行业都真的有投资兴趣。
　　“不过，这是一个有点分散的市场，很多现有房产长期以来都被个人紧紧持有，而新参与者希望在住宅市场增长的时候找到投资点。
　　“我们还看到，各类资产的投资出现了变化，传统住宅投资者现在希望转向工商业地产。”
　　Blair说，Warkworth的新高速公路连接将扩大该地区的吸引力。
　　“Matakana连接通道是1号高速公路和Matakana公路之间的一条1.35公里的连接路，它将为前往Leigh、Omaha、Sandspit和Snells海滩的交通提供一条替代路线，以避过频繁拥堵的HillStreet十字路口。
　　“高速公路触及的每一个点都将创造机会，并将对供需产生连锁效应。
　　“但是，土地供应非常紧张，只有零星的几块确定的可开发土地，没有太大的地产规模，因此系统内的压力正在累积。
　　Blair表示，新冠肺炎及其后续影响推动了人们的行动，并加快了在这一地区的重置和转向计划。
　　“其中一些地区的价值一直被低估，但随着大奥克兰地区广泛的住房短缺，这些地区正在迅速得到重视。”
　　“以前的度假目的地现在被视为永久居住地，退休村经营者正在寻找有规模的地点，这给设施和服务的提供带来了不可避免的挑战。”
　　在奥克兰以北一个小时多一点路程的沿海居民区Mangawhai，传统的“村庄”概念即将改变。
　　MangawhaiCentral是一个占地130公顷的新总体规划区域，将为整个地产市场提供规模和重大机会。
　　最终，MangawhaiCentral将包括一个城镇广场、退休村、6栋建筑，其中包括精品零售商店、食品和饮料商店、超市、医疗服务点、服务区(轻工业)和儿童保育设施，以及一系列住宅开发区。