没有最低，只有更低。——用这句话来形容新西兰利率，是再贴切不过了!
　　从2016年11月起，新西兰储备银行的官方现金利率(OCR)已经连续第四年维持在1.75%的创纪录低位。然而根据行长Adrian Orr的最新表态，官方现金利率可能还不够低!市场甚至预测OCR还需要再降低50个基点，也就是说——1.25%!
　　随著降息鼓点开始敲响，很多业主都开始动起了小心思：我是不是该终止现在的房贷合同，换一家利率更优惠的银行了?
　　彷彿是听到了业主们的心声，新西兰银行业已经掀起了降息大战：
　　4月1日起，Kiwibank将五年期固定房贷利率从5.09%大幅下降到4.29%，减少了80个基点。这是新西兰有史以来最低的五年期利率。
　　4月3日，SBS银行将两年期固定房贷利率调低到3.99%;同一天Co-operative银行调低了三/四/五年期房贷利率，连半年期利率都调低到了3.99%，成为业内最“大方”的贷款人。
　　4月5日，两家中资银行出手。中国工商银行(新西兰)将一年期和两年期固定房贷利率都降到了3.99%;中国建设银行(新西兰)更猛，把两年期利率降低到3.65%，三年期降低到3.9%。3.65%是新西兰房贷史上前所未有的最低利率!换而言之，你的贷款利息可能都赶不上存款利息!
　　4月9日，新西兰最大房贷借款人ANZ银行终于坐不住了。ANZ把一年期固定房贷利率降低到3.95%，低于所有竞争对手!只不过这个利率被标上了“特殊”标签：购房者必须至少支付20%首付，同时设置ANZ为工资账户才能获得。ANZ同时还削减了三/四/五年期房贷利率。
　　现在的房贷市场，不同银行在不同年限上都拥有自己的“杀手鑭”。各家银行的房贷利率价差已经拉大，业主如果善加选择利用，可以省出一笔可观的资金。
　　但是，这是否意味著我们就要提前终止房贷合同呢?——业主们这时候就需要谨慎了!因为你需要考虑的将不只是利率高低，还有费用!

　　每一份房贷合同都设有一个固定期限，如果在期限前解除合同，银行会向你收取“分手费”(break fee)。比如，如果你签的是两年期固定利率合同，但才过一年你就打算换家银行，那么你需要付给第一家银行费用，这个费用是提前还款成本加上双方约定的罚息。
　　根据新西兰法律，银行必须允许借款人提前终止合同，而且银行不能从提前终止合同中获利。也就是说，银行收取的费用，仅限于收回处理该笔贷款的成本(150-300纽币左右)。
　　但罚息部分，就取决于你的贷款合同是怎么规定的了，尤其是利率环境、贷款期限和贷款金额。理论上，如果你处在一个加息周期，你可能不需要支付罚息，而只需要支付贷款处理的费用。但如果是在降息周期(比如现在)，这个罚息就值得斟酌了。
　　银行监察机构副主管Tina Mitchell表示，人们应该先寻求财务建议，再考虑终止固定期限的房贷合同。
　　“如果客户可以在另一家银行获得更好的报价，这当然是一个不错的选择。但客户需要考虑提前还款可能发生的任何费用。他们应该仔细阅读自己的贷款合同，判断提前终止是否有意义。”
　　一种需要警惕的情况是：在最初签约的时候，银行很可能对客户发放了一笔现金奖励。如果要提前终止合同，客户很可能就需要返还银行的现金奖励。有的银行要求全额退还，有的银行只要求退还一定比例。
　　抵押贷款经纪John Bolton说，打破当前合同没有太大好处，因为人们不会从中得到更好的交易。“大多数新西兰人的抵押贷款利率都在3.95%和4.15%之间，已经处在低利率周期。”他说当前各大银行动作频频的主要是长期房贷利率;短期利率差别不大，仍然都在3.99%左右。
　　虽然目前市场普遍预计储备银行会进一步调低官方现金利率，但人们还需要知道一点：官方现金利率不等于房贷利率。OCR的削减不一定会传递到房贷利率上，因为银行仍需要满足核心资本充足率的要求。另外银行盈利的一条红线是：贷款利率需要高于存款利率，否则就是贴钱。目前新西兰的存款利率普遍在3.25%至3.5%之间，贷款利率基本不可能再低于这个下限，期待存贷利率发生倒掛无异于天方夜谭。

　　《先驱报》特别咨询华人贷款专家王女士，得到的专业意见是：如果转银行省出来的利息能够抵销罚息+银行行政费用+律师费，那么可以考虑终止贷款合同;否则，不建议转银行!
　　王女士表示，就目前利率环境而言，相信未来一段时间利率都会很低，暂无必要转来转去;最好是安安心心等待自己的固定贷款利率到期，然后继续享受低利率环境的红利!
　　当然，如果客户“静极思动”，或是原本约定的利率实在过高，可以考虑王女士以下两个建议：
　　1)把每周/两周/月的偿还金额提高，这样可加速还款;
　　2)也可以在固定贷款利率到期时，lump sum还一笔款!
　　这两点，才是合理规划房贷的王道!